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房地产并购重组需谨慎处理三大关键点******

　　王丽新

　　新年伊始，房企处置资产、启动并购重组计划不断出炉。据不完全统计，自2022年11月底“第三支箭”落地以来，涉房企业披露的收并购案总交易对价超过576亿元。

　　支持房企股权融资的“第三支箭”发出，正进一步有效化解房企风险，加快推动行业风险出清，对“稳预期、稳信心、稳投资”起到重要作用。但从实操层面来看，其中涉及并购重组的交易资金规模大、并购程序繁琐，方案是否成功也存在不确定性。在笔者看来，这期间，上市房企需谨慎处理三大关键点。

　　并购前期，需理性选择适合企业自身的并购标的。在当下的市场格局中，稳健型房企有发展优势、有扩表需求，可供其“挑选”的资产标的池子也很大。但不同企业业务布局、细分市场话语权、主力产品业态以及战略发展方向均各有特色，背后的大股东资源也不尽相同。并购重组是企业发展历程中的大事，需顺应市场需求，仔细甄别被并购标的资产质量、经营状况、企业文化与管理等方方面面是否与自身匹配，不能盲目选择标的，要“补短板优长处”，采用合理的估值方法进行评估，实现“1+1＞2”效应。

　　并购中期，需做好尽调以及匹配最优的并购方式。不同于其他行业，房地产行业并购重组涉及的资产标的多数都是正在开发或销售的项目，周期较长，少则一两年多则十年八年才能清盘交付，这其中参与方较多，夹杂“明股实债”等现象，背后的债权关系复杂，需充分尽调，确保风险指数处在可控范围内且有收益空间，谨慎对待再出手。

　　此外，涉及并购重组的双方都应跟随政策节点，谨慎考量支付以及融资方式，无论是向特定投资者非公开发行股份募资，还是现金支付等，都需最大可能地寻找长期且成本较低的资金。毕竟，合理的并购方式能确保企业在并购过程中及时避免和合理应对风险，进而保证现金流安全。

　　并购后期，需注重业务协同及资源整合，达到提升效益的目的。当闯过前面的重重难关，并购项目进入落地阶段时，往往是实现有质量的并购重组最重要的一环。若企业实施并购重组后能在业务、经营、财务以及人力等方面达到很好地融合，其成果将快速在财务报表及业务模式方面形成良性循环。反之，并购标的则会成为收购方业绩表现的“拖油瓶”。

　　更重要的是，要想实施好房地产行业并购重组，需强化对上市房企、涉房上市公司并购重组、再融资的监管力度。一方面，收购方收进来的须是优质资产，才能更好地发挥资本市场优化资源配置的作用；另一方面，上市房企、涉房上市公司的再融资，需市场主体有真正融资和业务需求才能启动，更要保证并购重组的配套融资真正用在方案提及的项目以及“保交付”的项目中，否则会与发出“第三支箭”的初衷背道而驰。

　　总体而言，在行业风险持续出清过程中，并购重组活动有望逐渐增加。企业整合资源后，经营状况有望改善，同时将淘汰落后企业，改善产业结构，优化行业资产负债表，推动房地产行业朝着更好的方向发展。

2022年四季度债基回顾：近千只产品赎回超1亿份 这几只竟然超100亿******

　　中新经纬2月4日电 (薛宇飞)公募基金2022年四季度报告落下帷幕，基金份额申赎情况随之曝光。2022年债券型基金收益下滑明显，不少产品接连出现大额赎回，至四季度末，情况又是如何呢？

　　据Wind数据显示，2022年四季度，有996只债券型基金的净赎回份额超过1亿份，其中，超过50亿份的产品有38只，超过100亿份的有4只。从赎回率看，四季度赎回率超过50%的基金有499只，一些产品甚至被清仓式赎回，规模急剧下滑。

　　4只产品净赎回份额超百亿 华夏基金占2只

　　2022年，债券型基金出现一波赎回潮，引发市场关注。据天相投顾数据显示，去年四季度，债券型基金遭遇净赎回高达6581.22亿份，占整体基金净赎回份额的70%，当期利润则从2022年三季度的407.48亿元下降到-256.43亿元。

　　去年四季度，博时富瑞纯债A、华夏鼎茂A、国泰利享中短债C、华夏短债A等4只债券型基金产品的净赎回份额超过100亿份，分别约为176.49亿份、151.60亿份、102.32亿份、100.71亿份，赎回率分别高达68.27%、73.28%、62.85%、49.87%。

　　由于上述4只产品的赎回率较高，导致产品规模均出现大幅萎缩。净赎回规模最大的博时富瑞纯债A，由倪玉娟担任基金经理，该产品的规模在过去几年一路上扬，至2022年三季度末升至274.32亿元。但随着去年四季度债券市场的大幅波动和分化，规模出现断崖式下降，至四季度末降至约84.85亿元，较三季度末下降约190亿元。四季度，该产品的净值增长率为-1.56%，低于业绩比较基准收益率的0.02%。

　　截至2022年四季度末，华夏鼎茂A、国泰利享中短债C、华夏短债A的资产净值分别约为66.70亿元、67.98亿元、104.36亿元，规模降幅都较三季度末超过百亿元。在去年四季度，上述产品的收益情况不佳，净值增长率分别为-2.25%、0.09%、-0.50%，均低于各自的业绩比较基准收益率。

　　据Wind数据，博时富瑞纯债A、华夏鼎茂A、华夏短债A的投资者中，机构投资者的占比超过90%，它们在四季度均出现大规模的净赎回，这在一定程度上印证了去年较多机构投资者赎回止损的情况。

　　499只产品赎回率超50% 多只基金清仓式赎回

　　2022年四季度，债券型基金除了赎回的整体规模较大，单只产品的赎回率也较高。据Wind数据，四季度赎回率超过30%的产品有1016只，其中，赎回率超过50%的有499只，超过80%的也高达143只，超过90%的有82只。

　　赎回率超过90%的82只基金中，绝大多数都出现清仓式赎回，截至去年四季度末，剩余资产净值超过5000万元的产品寥寥无几。截至2022年三季度末，英大安惠纯债E的规模还有9亿元，四季度降为0。中加颐享纯债债券C三季度末的规模超过10亿元，到四季度末降到了40.48元。

　　截至2022年三季度末，前海联合淳安3年定开债券的规模还在62.19亿元，但四季度出现大额赎回，根据该产品2022年12月24日的公告，截至12月23日，产品扣除赎回确认金额后的资产净值余额低于5000万元，因此决定暂停运作。该产品在四季报中披露，截至四季度末，产品规模仅剩35880.79元，当季度，有4位机构投资者对产品进行了清仓，分别赎回约25亿份、18亿份、10亿份、6亿份，合计赎回59亿份。

　　清仓式赎回的产品还有富荣中短债C，四季度净赎回39.76亿份，赎回率高达97%，四季度末仅剩1.10亿份，资产净值约9731.19万元。该产品的收益在去年出现大跌，过去一年的净值增长率为-11.52%，这在较为稳健的债基中不算多见。富荣基金旗下的另一只产品——富荣富兴纯债，基金份额在去年四季度减少了36.51亿份，赎回率超过90%，份额降至3.78亿份。根据披露，在四季度，富荣富兴纯债也存在基金份额比例达到或超过20%的单一投资者全部赎回所持份额的情况。

　　不过，虽然较多债券产品出现净赎回，但也有一部分产品实现逆势增长。招商添悦纯债A的规模一直维持在1-3亿元之间，但到2022年四季度，净申购额度超过120亿份，参考其过去的投资者中绝大多数都是机构投资者，因此，应当是机构投资者对该产品进行了大规模申购。另外，南方恒新39个月定开债A、嘉实稳祥纯债A等都有数十亿元的净申购。

　　基金经理态度谨慎 调整优化仓位结构

　　对于今后债券型基金的表现，多位基金经理都在2022年四季报进行展望。

　　博时富瑞纯债A基金经理倪玉娟称，弱现实、强预期的基本格局短期难以改变。新冠感染人数预计于春节前达峰，但后续是否会有多轮感染还需要提防；地产销售、拿地到开工的传导链条尚不通畅，地产投资拐点未至；居民预期和信心受到长期抑制，消费能否复苏需要观察。因此，预计2023年一季度经济的复苏进程仍然会有波折，复苏基础并不牢固。流动性方面，在经济完成确定性修复之前，货币政策预计整体仍将维持宽松，DR007向政策利率收敛但中枢仍维持在政策利率下方，此外流动性分层的问题可以会一定程度上缓解。

　　倪玉娟表示，组合操作上，维持中性偏短久期策略，保持灵活操作。当前中高等级信用债具备较高的配置价值，信用利差预计修复，组合将结合实际流动性环境和预期变化，调整优化仓位结构，做适度杠杆。

　　东兴兴利C在去年四季度净赎回超过86亿份，基金经理司马义买买提在四季报中称，下一季度，将继续以“低回撤”为配置目的，关注市场的波动性；以充裕的流动性等待债券市场的资产配置机会，保持“进可攻、退可守”的投资风格。

　　景顺长城景颐双利A由董晗、李怡文、郭杰担任基金经理，他们在四季报中称，总体上看，对2023年国内经济的情况保持乐观。因此，从中期看，经济见底回升会带动利率中枢上移，维持对债券的谨慎观点。股票方面，当前A股估值已处于相对历史低位，仍维持对股票市场相对乐观的态度，后续重点关注疫情发展以及经济恢复情况，结构上将重点配置受益于国内宏观经济景气程度回升的个股和行业，以及竞争优势明显、景气程度可持续的高端制造业等。

　　(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）